个人创业法律问题集锦之四

　　三、根据加盟合同经营加盟店
　　一般来说，如果特许人和被特许人都是朝着“建设品牌，获取利润”的目标前进的话，再有争议，只要不是原则性的，都能协商着解决，特别是合同签订的详细而合理的时候。所以，真诚合作是基础，好的加盟合同是裁判规则，再加上合理的经营手段，这些就是加盟店盈利及壮大的重要因素。本条内容讨论的问题全部建立在双方真诚合作的基础上。
　　经营，会遇到很多问题，并且不同类，所以这里只能想起一类说一类。
　　1、店面租赁问题。此问题不做加盟也得遇到，似乎应该作为专题讲。先放这吧。等这一编全部写完再整理。
　　一）调查店面的档案
　　租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：
　　1）房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
　　2）产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。
　　3）该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
　　二）免租装修期
　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办？租还是不租自己看着办。
　　签定合同发生的费用
　　三）租赁保证金
　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。
　　四）税费承担
　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
　　1）出租：
　　营业税及附加租金*5.55%
　　房产税租金*12%
　　个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
　　印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
　　土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
　　2）转租：
　　营业税及附加转租收入*5.55%
　　印花税印花税转租租金（总额）0.1%
　　上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
　　虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。
　　签定合同时要注意的重要内容
　　五）营业执照
　　租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
　　1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；
　　2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
　　3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
　　4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
　　5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
　　对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
　　六）装修的处置
　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
　　1）明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
　　2）解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
　　3）明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式。
　　七）水、电、电话线等
　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。
　　签定合同之后的问题
　　八）租赁登记
　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：
　　1）登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
　　2）经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
　　九）转租问题
　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：
　　1）转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意（知道为什么要查这房子到底是谁的吧）。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。
　　2）原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。
　　十）买卖与租赁
　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
　　1）出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
　　2）即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。
　　十一）优先承租权
　　首先，优先承租权不是法定权利（优先购买权是），要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。
　　其他注意事项
　　在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
　　注：1）店面租赁问题的介绍非本律师原创，来自中华商铺网。本律师只是略作修改和补充。
　　2）是不是感觉怎么简单的事情弄这么复杂？其实是本来比较复杂的事情被弄简单了。简单化后，如果一出问题，就显得棘手了。用法律解决问题分两步：先是确认哪些应该受法律保护；然后是怎么去保护。问问你自己，你签的合同做到了第一步么？根据本律师的经验，很多人都是直接问律师如何做到第二步，律师往第一步一看……。很多纠纷其实可以在最初就避免的。
　　2、与加盟商的合作问题
　　这一部分不好写。写法大致有两种：一是写些总结性，概括性，有共性的东西，供大家从中吸取对自己有益的内容作参考；另一种是以案例的方式引申出法律问题，并提供解决思路。
　　关于第一种，本律师查了下，有人写了，从经营角度和双方立场的角度写的，我觉得可能对你们帮助更大，你们更容易理解些。所以第一种我就引用了他人的（对不起，我实在查不出原作者）《十大常见的特许加盟纠纷》。
　　至于第二种写法，如果有网友愿意拿自己的案例出来（当然可以隐去有关身份等所有可以人肉的东西），本律师愿意从法律角度分析分析。但仅限于一例。如果没有这样的网友，那么第二种写法不写也罢。
　　《十大常见的特许加盟纠纷》
　　1.加盟店对总部提供的“行销支援与辅导”不满意。（66%）
　　2.加盟店对总部提供之“商品的价格”不满意。（62%）
　　3.加盟店对总部的“政策配合度及执行力”很低。（49%）
　　4.加盟店对每月的营业额并不满意。（47%）
　　5.加盟店与总部之间对于“商品采购限制不得自行进货”的争议。（43%）
　　6.加盟店对于总部的举办和促销活动不愿配合。（40%）
　　7.加盟店与总部之间对于“商圈保障范围”的看法有分歧。（38%）
　　8.加盟店对于总部举办的“教育培训”不配合。（36%）
　　9.加盟店对“每月上缴的权益金与管理费用”有争议。（34%）
　　10.加盟店不能每月按时缴交货款。（32%）
　　（注：后面的百分比来自另外的资料。）
　　无论是加盟店对于总部的抱怨，或是总部对于加盟店的不满，在彼此互动的过程当中，都会造成争执与纠纷不断。有人形容特许加盟体系下，总部与加盟店之间的关系就像结婚一样，婚前要看清楚，婚后要睁一只眼闭一只眼，不要太计较。但也有人的看法是，二者之间的关系就好像古时春秋战国时代，君主与诸侯之间的关系，结合点是在利益方面，彼此既联合又相素猜忌。
　　如此混乱又暧昧的关系下，的确是很容易发生意见不同的争执，如果双方不能理性而冷静地协商，达成双方都能接受的共识，纠分必然将发生。因此，除了加盟店本身应具备正确的观念，配合总部的整体政策外，特许总部也应该负起责任，让加盟店降低进货的成本、提升营业额、好让加盟店更有向心力。
　　十大常见加盟纠纷之一
　　对于总部行销支援与辅导的不满，几乎是不分任何业种，成为加盟者共同的心声，但更为有趣的是，加盟店的抱怨在内容上又可分为两类，第一种抱怨总部没有任何动作，或是似有基无的关注，对该店业绩或是经营的瓶颈，毫无帮助可言。
　　相对于总部不做行销辅导或做的不够确实的抱怨，也有加盟店认为总部干预太多，今天要求那个，明天又要配合这个，加盟主不堪其扰。
　　因此，对加盟总部而言，在行销支援与辅导这方面的角色扮演，轻重拿捏的分寸非常重要。一般常见的加盟店老板心态，通常只在经营产生困难时，才会想到要向总部请求支援，获利稳定时就把总部的规定当成控制个人自由行为的约束。
　　对于加盟者来说，首先要鉴别总部所具实施行销与辅导的能力。这包括：第一、任何政策的推动，都需藉由人的动作来执行。以便利商店来说，基本上每7家到15 家，总部就有一位专任负责辅导该区域的辅导人员，假设该总部现有300家加盟店来计算，光是辅导人员至少就要有20位。所以，询问加盟之余，不妨顺便对照一下该总部辅导人员与现有加盟店的比例。倘若换算的结果，幅度差距太大，那么也许对于总部后续的辅导与支援，加盟者要多加思量。
　　第二、辅导人员是属于专业专责的工作，不是总部随便对外招募的人才就可以胜任。因此，所选择的加盟总部，最好已有一定数量的直营店，总部为了培训与留住人才，会从直营店挑造优秀的干部，担任区域辅导的工作，而这样的辅导人员，因为具有门市的实务工作经验，在与加盟店协调沟通的过程中，比较能够真正体会门市经营的困难与立场，做出正确的建议，而不会流于只是总部的传声筒。
　　第三、加盟店向总部提出行销支援的请求时，通常是在营收状况不理想。总部要来对加盟店对症下药，不可能只单凭直觉，这就要求总部真正拥有一套完整的管理办法，一定要有一些相关的表格，例如营业日报表、单日营收统计表等，教导加盟店如何计算填写，并要求加盟店按时回报总部。
　　同时，加盟者也要相信这一点，只有总部规范要求多，成功机率才会大。
　　加盟店并非完全没有责任，总部与加盟者在事先应该彼此已有一定的任信与认同。切不可认为“加盟”就等于当了“老板”，自己高兴怎么做就怎么做。不愿接受总部的规范，那么可以符合这样条件的加盟总部，恐的也无法保证日后的营收是否真能稳当。所以，这之间的利害得失，在加盟之前，加盟者要自己先衡量清楚。
　　“加盟”绝不只是总部向加盟者收取加盟金、权利金、加盟者取得品牌、签约之后就有互不相干的合作关系。仔细想想，有多少纠纷是出自于总部行销支援与辅导的不健全，全让加盟店陷于孤立无援的状态，之后的懊悔、解约，似乎为时已晚。所以，加盟者应该善用总部的资源，放心地让总部替你把脉，相信总部的做法与判断，让事业的经营更加得心应手。
 

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